Zakup inwestycyjny mieszkania pod wynajem daje dziś możliwość osiągnięcia rentowności na poziomie 5-6% netto, co w stosunku do proponowanych przez banki 1-2 proc. „na lokacie” jest kuszące. Oczywiście, jak w przypadku każdej inwestycji, zakup pod wynajem jest obarczony pewnym ryzykiem. Warto wiedzieć jak przeprowadzić taką inwestycję, aby była rentowna i bezpieczna.
Jak wybrać mieszkanie pod długotrwałą inwestycję.
Jak wybrać mieszkanie pod długotrwałą inwestycję.
Ważny jest wybór mieszkania, który pozwoli zainwestować bezpiecznie i da możliwość osiągnięcia wspomnianej rentowności. Z całą pewnością najistotniejszym czynnikiem jest lokalizacja.
Co do zasady, szeroko pojęte centrum zarówno w przypadku dużych jak i mniejszych miast, to pierwszy ważny element. Kolejne ważne czynniki to: wielkość powierzchni, ilość pokoi, rodzaj budownictwa (apartamentowce, kamienice, budynki powojenne, wielka płyta itp.). Nie ma jednego słusznego wyboru. Właściwie wszystko zależy od zbioru tych czynników.
Od paru lat, można zaobserwować rosnącą popularność mieszkań zlokalizowanych w kamienicach. Wynika to z atrakcyjnej lokalizacji takich mieszkań oraz ich indywidualnego charakteru. Przestronne (od 3 metrów wzwyż) i duże pomieszczenia (zwykle około 20m2), są bardzo pożądane przez grupę klientów będących w stanie zapłacić więcej za możliwość najmu. Z drugiej strony taka inwestycja będzie droższa i może narazić nas na konieczność drogiego remontu. Jednak jeżeli wybierzemy mądrze, otrzymamy szansę na opłacalny zwrot z inwestycji.
Ponadto jeśli z jakichś względów zdecydujemy się takie mieszkanie w przyszłości sprzedać, z pewnością będzie ono nadal atrakcyjne i poszukiwane na rynku.
Nasz klient czyli kim będzie lokator?
Nasz klient czyli kim będzie lokator?
Równie atrakcyjne może być mieszkanie typu studio w apartamentowcu jak i M3 w wielkiej płycie. Każdy z wyborów wymaga odpowiedzi na szereg pytań o docelowego lokatora.
Jaka grupa docelowa i jaki jest profil osoby, która faktycznie może nasze mieszkanie chcieć wynająć? Odpowiedź na te pytania pomoże podjąć decyzje dotyczące wykończenia i umeblowania wynajmowanej przestrzeni. Osoby inwestujące często „przeinwestowują” i dokonują kosztownych remontów w mieszkaniu, którego potencjał najmu jest ograniczony.
Rynek pierwotny, wtórny czy przetarg. Co wybrać?
Rynek pierwotny, wtórny czy przetarg. Co wybrać?
Każdy z wyborów będzie słuszny pod warunkiem, że cena nabycia i wykończenia w przypadku rynku wtórnego będzie stosowna do potencjału najmu. Rynek wtórny jest o tyle wygodniejszy, że najczęściej czas od kupna do wynajmu jest stosunkowo krótki, więc włożone pieniądze zaczynają szybko pracować na siebie.
Na rynku pierwotnym margines czasowy pomiędzy kupnem a możliwością uzyskania zysku jest duży. Zainwestowany pieniądz nie pracuje, jest zamrożony. Trzeba jednak pamiętać, że warunki nabycia danej nieruchomości są czynnikiem, który zawsze w takiej sytuacji jest rozpatrywany jako pierwszy.
Na rynku nieruchomości pojawiają się także oferty kupna mieszkań (lub lokali użytkowych) w drodze przetargów prowadzonych przez miasto, wspólnoty lub spółdzielnie mieszkaniowe. Czy warto szukać w ten sposób nieruchomości? Warto, pod warunkiem, że finalna cena jest atrakcyjna. Najczęściej cena ofertowa w takich przypadkach jest bardzo kusząca, czyli wynosi trzy czwarte lub - w drugiej części przetargu - dwie trzecie wartości faktycznej nieruchomości. Natomiast istotne jest, na jakim poziomie przetarg się kończy.
Niestety, większość ludzi podczas przetargów poddaje się emocjom i w efekcie kupuje mieszkanie za cenę rynkową lub nawet wyższą. Kupując w ten sposób trzeba mieć świadomość, jaka jest wartość rynkowa danej nieruchomości. Reasumując, jeśli do przetargu nie staje zbyt wielu chętnych, cena jest atrakcyjna i potrafimy opanować emocje, to warto w ten sposób poszukiwać i kupować.
Niekwestionowaną zaletą przetargów, zwłaszcza organizowanych przez miasto, jest to, że można tam znaleźć lokale, zarówno mieszkalne jak i użytkowe, bardzo atrakcyjne lokalizacyjnie, których nie znajdziemy na rynku prywatnym. Są przypadki, zwłaszcza w centrum miasta, gdzie tylko w drodze przetargu od miasta bądź wspólnoty można nabyć nieruchomość w pożądanej przez nas lokalizacji.
Sprawdź stan prawny swojej inwestycji.
Sprawdź stan prawny swojej inwestycji.
Kiedy już znajdziemy potencjalnie idealne mieszkanie na cele inwestycyjne zwróćmy uwagę na jego stan prawny. Istotne są informacje dotyczące tzw. służebności, której jedną z form jest dożywocie. Co to oznacza w praktyce?
Jeśli w księdze wieczystej nieruchomości znajduje się zapis, że jeden z mieszkańców ma prawo do przebywania w lokalu aż do śmierci musimy uzyskać pewność, że nie kupimy mieszkania z tą osobą. Sprzedający musi zapewnić takiej osobie inne lokum, a newralgiczny zapis musi zostać usunięty z księgi wieczystej.
Nie można także zapominać o kosztach związanych z kupnem mieszkania. Do znaczących należą: podatki, taksa notarialna, prowizja bankowa przy kredycie, koszty związane z doradztwem, jak i tymi, które poniesiemy już będąc właścicielami mieszkania (rata kredytu, koszty ubezpieczenia, podatek od nieruchomości, czynsz, niezbędne naprawy i remonty).
Poza tym wszystkim, pamiętajmy, że najistotniejsza jest zawsze cena. Pragmatyzm przed emocjami – trudne do zrobienia, ale warto próbować.
Jak się ustrzec przed złym wyborem?
Jak się ustrzec przed złym wyborem?
Sporym błędem może być samodzielny wybór mieszkania pod inwestycję, bez konsultacji ze specjalistą. Nawet jeśli znaleźliśmy idealne naszym zdaniem mieszkanie, warto skonsultować się z doradcą inwestycyjnym.
Niestety duża część inwestorów dokonuje inwestycji bez większej świadomości tego, co robi, tzn. kupuje pewne nieruchomości nie do końca wiedząc, kto będzie to później użytkował i w jakim celu. To błędne podejście. Niezbędne jest określenie szeregu czynników, przede wszystkim: możliwego potencjału danej nieruchomości, grupy docelowej, możliwego czynszu najmu, określenia rentowności.
Jak obliczyć faktyczny zysk z inwestycji?
Pamiętajmy, że faktyczny zysk to kwota, która zostaje nam po opłaceniu wszystkich kosztów związanych z nieruchomością. Czyli od kwoty, którą potencjalnie uzyskamy z wynajmu musimy odjąć sumę naszych kosztów, począwszy od raty kredytu – jeśli kredytowaliśmy nasz zakup, poprzez wszystkie koszty, które ponosimy, czyli zaliczki na eksploatację, fundusz remontowy, podatki, niezbędne naprawy i remonty, na rezerwie na możliwe miesiące przestoju w wynajmie skończywszy.
Jeśli rentowność inwestycji wynosi powyżej 5 proc. w przypadku mieszkań (na lokalach użytkowych powinna wynosić minimum 7-8 proc.) to można taką inwestycję rozważać. Jeśli wskaźnik ten jest niższy, oscyluje na poziomie znacznie poniżej 5 proc. to nawet, jeśli cena jest atrakcyjna, warto poszukać innego mieszkania.
